martedì, Aprile 13, 2021
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Immobiliare, conviene comprare casa o affittare? L’interesse degli stranieri tiene in piedi il mercato

MILANO – Comprare casa o affittare? Ora come ora, in Italia, la scelta è equivalente se filtrata attraverso la lente del “peso” finanziario dell’operazione sul proprio stipendio, al netto del fatto che alla fine del pagamento del mutuo un immobile resta nelle proprie disponibilità e l’altro no. Secondo i dati presentati da Idealista nell’ambito di un corposo studio sul mercato immobiliare italiano, in cui le dinamiche del mattone si incrociano con quelle socio-economiche, il “tasso di sforzo” per acquistare casa è del 25,1% e si equivale a quello per affittare un appartamento simile. Significa che un quarto delle proprie entrate devono esser destinate a pagare un mutuo (ipotesi su abitazione di 90 metri, finanziamento all’80% del costo e tassi al 2%) o un affitto.

Se questo è vero a livello di media nazionale, il quadro cambia nelle diverse città. Per comprare casa a Venezia bisogna metter in conto di impegnare il 40% del proprio stipendio, a Bolzano il 34,5% e a Milano il 33,9%. A Roma, ce la si potrebbe cavare con il 28%. Per quel che riguarda gli affitti, su Milano lo sforzo sale al 44% del reddito, mentre nella capitale ci si ferma al 27%.

 

Per comprare casa servono 1.735 euro al metro, il top a Venezia e Milano

La presentazione del rapporto di Idealista è stata l’occasione per fare il punto sull’andamento del mattone in questi mesi di crisi. Un mercato finora resiliente in cui i prezzi sono scesi durante la prima fase della pandemia, per poi recuperare e tutto sommato tenere: per acquistare casa ci vogliono in media 1.735 euro al metro quadro in Italia, dalle vette di 4.460 euro a Venezia o 4.038 euro a Milano giù fino ai 723 euro di Biella o 788 di Caltanissetta.

Potendo sfruttare i dati prodotti in tempo reale sul portale, Idealista ha realizzato un indice di “domanda relativa”, ovvero i contatti generati dagli immobili in vendita in una determinata area: una indicazione della “pressione” da parte della domanda di immobili sullo stock disponibile. Ne deriva la fotografia di un mercato legato inevitabilmente alla situazione socio-economica dei territori, che a sua volta è appesa all’evoluzione pandemica e alle prospettive di ripresa: laddove la popolazione cresce, la disoccupazione è più bassa e i redditi sono più alti c’è una domanda relativa di immobili più frizzante. Per il mercato delle compravendite, la domanda relativa all’offerta residenziale è più pronunciata nei capoluoghi provinciali come Milano, Bologna, Napoli, Cagliari e Lecce. Dal lato opposto, i capoluoghi di provincia che registrano una minore pressione della domanda rispetto all’offerta sono Enna, Campobasso, Isernia, Massa e Cuneo.

Durante l’anno, la pressione della domanda si è affievolita col primo lockdown ma se si confronta l’andamento del solo quarto trimestre 2020 sul 2019 si ha un balzo di ben 35 punti percentuali: come se l’interesse congelato nella prima parte dell’anno si fosse riversato di nuovo sul mercato. I prezzi, inizialmente negativi, nel confronto tra i periodi finali dei due anni segnano un +2,6% e l’offerta è in leggera crescita.

La valanga di case in affitto sul mercato

Quel che è stato letteralmente sconvolto è il mercato degli affitti: sul mercato si registra un +31,4% di offerta a fronte di un -25,8% di domande. Eppure i prezzi (richiesti, bene inteso) sono saliti del 15%. La spiegazione che danno gli analisti è che si sia riversata tutta l’offerta di abitazioni che erano in affitti brevi (quindi a reddito) e i cui proprietari probabilmente hanno mantenuto un livello d’offerta in linea con le abitudini precedenti. Probabile dunque che si debba ancora verificare un assestamento.

La presenza degli stranieri

Secondo i dati registrati da idealista, il 9,7% degli utenti in cerca di immobili residenziali sono stranieri. Germania, Stati Uniti e Regno Unito guidano la classifica dei paesi che cercano immobili residenziali in Italia. Un trend che il Belpaese condivide con gli altri mercati in cui Idealista è presente – Portogallo e Spagna – a dimostrazione del fatto che l’Europa mediterranea sta diventando un luogo al quale gli stranieri guardano anche nella prospettiva di venire a lavorare a distanza. Le province maggiormente ricercate da parte degli utenti stranieri sono situate nelle isole maggiori, nelle zone alpine, in Toscana e nel sud Italia.

Durante la presentazione è emerso – secondo quanto riscontrato dagli specialisti dei dati di Idealista che lavorano a contatto con fondi specializzati, sgr e investitori professionali – un ritorno di interesse da parte degli investitori professionali stranieri verso il mercato residenziale, segmento poco sviluppato in Italia. In particolare guardano tipologie di immobili da mettere a reddito (di dimensioni inferiori) verso le quali l’interesse degli italiani sta scemando in favore di soluzioni più “comode”: uno dei trend legato alla pandemia e alla permanenza forzata a casa. Anche in questo caso, è Milano a suscitare il maggiore interesse.

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